「银华基金88」揭开大V深度炒房团的神秘面纱:“股份制”买房,系统化借贷平台,出书倡导杠杆最大化

股票教程  2021-04-22 07:12:08

深圳楼市全是财务杠杆,大部分投资者似乎不相信“眼泪”。

近日,一条名为“申方力装修队003”的微博截图,发出申方力成员非法炒房102份文件,迅速引起市场和相关部门的关注。深圳市住建局等7个部门也下发了关于查处涉申方力举报事项的通知。在房地产危机的背后,“房地产证券化”现象再次成为焦点。

“在他们眼里,只要深圳房价在涨,那么一些会员费、咨询费、服务费的成本是多少?”焦芳(化名)告诉《证券时报》记者,他的妻子是申方利的成员,在接触这个团体后,他也有了深刻的了解。

玩各种金融手段

申是新浪微博“大V”,微博认证为“房地产专家”。目前,粉丝数量约为145万。

4月8日,深圳市住建局等7个部门下发了关于查处涉深房管举报事项的通知。根据通知,沈被举报反映涉嫌违法行为包括:沈教炒房团通过虚列、隐瞒真实情况或提供虚假证明材料等方式骗取购房资格;以合资、众筹等名义。、申方力从不明对象手中筹集资金购买房屋并承诺返还收益,涉嫌非法集资;申方力提供“一站式”服务,帮助借款人非法购房骗取信贷资金;申通过自己的公众账号和聊天群发布虚假信息。

目前市场上关于深房理论的传言很多。事实上,一位名叫“七妹蟹”的微博用户早在去年就发文称,他根据大V的建议,通过“假结婚”的方式,支付咨询费、手续费等一整套流程,在深圳市区前海买了一套房子。后来他遭遇深圳商业贷款政策突然收紧,导致自己价值728万元的财产被查封。同时,通过对102份房地产数据的分析,发现其中大部分是“代表持有人招募股东”,由合伙人共同购房,共享房贷、信用贷款等贷款额度,后期赎回资金。此外,沈之前还开发了一个小程序,使得沈的房地产证券化在很大程度上更加系统化。

如何操作?结合目前市场披露的信息,摇篮会员可以在房管小程序中向帕累托模块注入闲置资金,同时获得相应的利息回报。另一方面,帕累托基金池为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务,深圳房管从他们那里收取一定的利差。买房之初,会员发布招聘广告,寻找股东或合伙人,目的是共同买房,签订协议。然后,根据各自的投资比例,分割持有相应比例的住房“股份”。购买成功后,会员还可以在平台上发布房屋“股份”转让的相关信息。根据“深宅装修队”003号微博发布的资料,一名摇篮成员放出并转让了诺德假日花园一套房子32.33%的股份,仅过了5个月就买下了这套房子。此外,转让“股份”的物业还包括龙华区中海金城和水榭泉。诺得假日花园、中海阳光玫瑰园等住宅区也被市场称为“控制区”,近两年房价大幅上涨。比如诺得假日社区目前66平米的住房价格高达1150万元,官方指导价只有705万元。

实际上,帕累托最优值是一个经济学概念。深圳市住建局等七个部门公告后,记者尝试登录看房小程序,发现页面无法打开,只显示“小程序系统正在更新维护中”。近日,记者再次登录家政小程序,发现页面显示改为“家政服务因违规已暂停”。

“我一直觉得不靠谱。去年老婆先交了3980。如果想进一步查询买房事宜,需要再花9800元成为摇篮会员。我们去年6月要求退款,也被拒绝了。”焦芳说:“我还在微博上发了一条评论,很理性:你的会员都支持你,但是后来被黑了。”

"深房是通过各种金融手段来玩的."焦芳向记者提供了书中的“投资常识”,但记者发现整本书没有任何发行号和定价信息,封面内印有该书的照片。目录里收录了“做一个专业的房地产投资人”、“突破阶层拥抱财富”、“先定个小目标赚一个亿”等看似吸引人的词汇。书上说:“买房是一种投资,是为了最大限度的整合资源,尤其是第一次买房的时候,不是用你所有的钱去买房,而是用你能拿到的所有钱作为首付,包括众筹。负债最大化:贷款越多越好,寿命越长越好。通过债务和高杠杆投资优质房地产并长期持有,是普通人复制财务自由的唯一途径。”

(图片来源:受访者提供)

书中有些章节也间接反映了“房地产证券化”,比如“居者有其屋需要成套购买,但从投资角度来说没关系,买不起一套,可以入股买几平米。买房股份制是一种趋势,既解决了财务问题,又分担了风险。”书中还有股份确认协议,本质上是深圳严查后的持股现象。“归根结底就是没资格买房,没钱买房,拆股等等。可以帮你找到解决办法。”焦芳说。

(图片来源:受访者提供)

过去一些房地产微博V和中介公司、小贷公司之间形成了“贷款利息链”。中国金融与现代工业研究院(深圳)综合发展研究所副所长俞灵渠表示,房屋股份转让一方面违反了房地产管理的相关法律法规,另一方面也涉嫌非法发行证券。金融业务在各国都属于特许金融业务,风险高,外部性强。必须严格按照监管规则开展业务,否则会产生大量潜在风险,不可避免地会受到执法部门的打击。

焦芳说,“我们也在等待最终的调查结果。”

有很多潜在的风险

适当运用杠杆买房或许可以理解,但过度金融化甚至证券化的楼市存在诸多隐患。

“我买了自己的房子后,也申请了装修贷款,以缓解经济压力。现在在深圳,各种名目的金融贷款太多了,借钱也不难。”叶小姐是一个刚刚换房的改良型购房者。她也给记者发了这样的感慨。“信息泄露算什么,但我还是能接到各种贷款电话,甚至买房。好像设置几十万不成问题。”叶小姐认为,如果这些资金流入楼市,愿意借钱的人只会坚信一点:深圳房价只会继续上涨,差价的空间让这些贷款的利息压力显得不那么重要。

对此,余灵渠表示,根本原因是强烈的需求,既包括对财产的需求,也包括对信用的衍生需求,两种需求相辅相成。在强烈的需求下,正规渠道难以满足,各种非法金融产品应运而生。要避免非法金融发展通过房地产市场来壮大自己。

关于深圳楼市调控,广东省住房政策研究中心首席研究员李曾说,深圳楼市首先是杠杆问题,其次才是供求问题。只要控制杠杆,楼市必然降温。“深圳的资本中介比房地产中介多,这是我一直在提的。我相信深圳有8万左右的资本中介,房地产中介只有4万。这种情况下,融资方式非常灵活。”李说:“深圳已经存在房地产证券化、众筹、炒房的现象。大家对深圳房价上涨的预期都很强烈。在这种情况下,房价比较高的时候,众筹和炒房肯定会存在。而且深圳还有一些自媒体,管家,投资公司,中介。他们通过一些微信群组织类似的众筹,信息透明,大家都不会违规,因为违规对谁都不好。

但是,深圳房价真的只会涨不会跌吗?

现在“申方力装修队003”的微博还在更新,像申方力这样的“大V”远不止一个。记者还发现,一些“房地产大V”清空了微博内容。《证券时报》记者会将继续跟进事件的处理结果。

相关报告:

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